个人消费贷款政策落地，房地产市场或面临分化格局

最新的《提振消费专项行动》，个人消费贷款政策已经正式落地，额度最高可达50万，最长不超过7年。同时，MLF操作也将进行调整，预计降准降息的窗口期已经临近。这些政策的目的是为了刺激个人和企业多消费、多融资。

然而，消费贷款的流向和规模仍然是一个黑匣子。尽管政策明确禁止将消费贷款流入楼市，但违规操作仍然屡禁不止。从一些地方上公开的个人消费贷款用途来看，房地产仍然是大头，尤其是通过装修贷的方式。这意味着大部分消费贷款最终还是流向了房地产市场。

消费是推动经济增长的重要驱动力，而房地产在总消费中占比最大。然而，房地产市场的增长并没有本质上提升居民的消费能力。大部分人要么已经负债，要么还在继续加杠杆的路上，消费能力并没有得到改善。

宏观层面来说，通过降息降准来刺激住房销售，包括用地价拉升房价预期，只能刺激大家继续负债，扩大负债规模，而不能改变收入预期和房子价值。微观层面上，降低按揭利息可以提高个人购房的能力，但并不能改变整体消费能力。

从长远来看，房地产市场和股市的发展将是居民“财富增长”的核心工具。股市具有更高的回报率和流动性，而房地产市场的回报周期较长。因此，个人和企业在选择投资方向时，应该更加注重股市的机会。

个人消费贷款政策的落地将为消费提供更多的融资渠道，但消费能力的提升仍然是一个挑战。房地产市场将面临分化格局，核心板块和强板块仍然具有增长潜力，而边缘板块和弱板块需要更加谨慎对待。降息将是未来的主流，楼市将进一步分化。

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