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根据目前成都购房需求已经发生明显变化，自住占比远高于投资占比，而且趋势在加剧。可以说，买房自住主导市场的，无论短期还是长期，人口都是楼市竞争的主体！人口方面，目前5+1区拥有绝对的话语权，数量多、密度强。不大的面积汇聚大量人口，理论上5+1区人口应该疏解，但从客观的分析看。未来成都购房者会进一步向5+1区聚集，同时会导致5+1区外的各城区为了吸引人口在楼市上惨烈竞争。
特别是前几年区域面积大、住宅供应多、常住人口又不足的区域，未来应该会出现大批品质好、价格低的房子吸引人口入住。不要觉得这些区域近几年降很多就会止跌。相比现在，如果这些区域没有吸引到足够规模的人口，我们分析未来还会降。
其中，楼市最吃亏的是天府新区。因为天府新区基本上大部分区域都是前几年才初步成型的，摊子是铺开了，人没到位。然后就是近郊城区（双流、龙泉驿、温江、郫都、新都），近郊城区内位置距离5+1区交通距离较远，且前几年才开始发展打造集中供地的板块。像龙泉驿的西河、东山，双流的生物城等等诸如此类板块。至于远郊，基本上是全线溃败。
对于未来在这些区域有购房需求的人而言，肯定是一件好事，因为未来这些地方房价会更便宜。但对于前几年在这些区域买房的购房者，的确会比较残酷。最典型的就是天府新区的边缘区域雅居乐板块。二手次新房户型朝南的中间楼层最新成交不过九千多，比起高点有很大的跌幅，并且目前看还没有好转的迹象。
其实为什么说购房者向5+1区聚集会导致其他城区楼市竞争会很惨烈？首先大家要理解一个概念。居住需求主导的市场，区域楼市竞争，本质上是人口的动态竞争（人口动态竞争：包括人口质量竞争和数量竞争）。任何区域，人口的量变才能带动人口的质变，量变和质变影响着区域的房价。不像以前投资主导市场，一个区域管他有没有自住人口，只要有足够多的投资客砸钱进去，哪怕是个没人的鬼城，房价也能炒得一天比一天高。投资买房的危害是单纯增加房子的数量却没有带动人口增量。
以目前成都人口增量情况看，如果人口继续向5+1区聚集，其他区的人口情况别说产生质变就那点人口数量都很难支撑区域内的房产市场稳定。之所以会这样是由于前些年成都规划愿景基本上都是在考虑核心城区疏散人口、控制人口增长。而近郊远郊则是起到承接疏散和新增人口的使命。在这个基础上前些年成都每年还有几十万的新增常住人口。简单讲，从人口数量来说因为核心城区人口计划不会再增加了理论上近郊、远郊要承载几乎全部的新增数量，一年几十万的人口被近郊、远郊瓜分可以说是泼天的富贵。
所以前些年近郊远郊新打造的板块都是在乐观的人口增长情况下规划的。可结果呢？打造出来大环境就变了。一方面核心城区不仅人口没有减少这几年还在不断增加，在这个基础上成都近两年的常住人口增量也大幅度下滑。可以说是给了这些区域的楼市双重暴击。
新区和新板块的成功需要完成人口量变到质变的积累过程。你当然可以认为某些区域它发展得好打造得漂亮产业也引进得不错所以这里的房价理所应当贵。但如果这个区域有足够多的房子却没有足够多的人口，所谓高价只是部分人的一厢情愿。没有人来卖不出去一串数字无法变现。要卖只有降价。
至于文章开头为什么我会说人口会进一步向5+1区聚集。虽然成都早期很多规划愿景以及很多专家学者的看法成都核心城区的人口都应该疏散，但我认为都过于理想化。事实也是如此这些年疏散到最后核心城区人口不依然是每年都在涨？核心城区人口疏散最后反而上涨是因为现代经济发展的规模经济效应它的正效应远超过人口集中所带来的负效应。这种力量就主导了人口流动方向。
从公共政策的角度我们应该顺应这样的流动方向而不应该施加人为的约束。未来我认为未来成都尊重区域经济发展的规律是必然趋势。上层规划也理应看到经济和人口向部分地区集中的客观规律反而是不应该继续在已经投资过度的地方去引导资源进行配置。
所以我们大胆地猜测未来5+1核心城区的人口增量会高于成都平均水平，而整体质量更是会明显领先其他城区。而其他城区像新都区、双流区虽然人口多但是相比起区域面积和区域的住宅其实人口密度并不算高可能部分核心居住板块相对好一些其他的非核心居住前几年又集中供应的新板块在价格上会厮杀得很厉害。
对于包括天府新区在内的其他近郊城区，在5+1区不断吸引人口同时成都新增常住人口放缓的双背景下，除了自身积极努力发展以外只有在房价上不断“内卷”，靠高品质、低价格的房产吸引到更多的人。哪个区域的房产性价比更高哪个区域就能更快地完成人口的积累。只能说现在近郊、远郊的房产价格战要结束还早！
- 成都楼市竞争
- 人口聚集
- 天府新区
- 近郊城区
- 房价下降
