成都大源地王31700元/㎡，能否带飞全城房价？

确实很魔幻，成都大源，拍出了31700元/㎡的一块住宅用地。位置在元秀路和南华路之间，教科院附属学校（低小部）一街之隔，离骑龙地铁口只有几百米。最终成交31700元/㎡，溢价已经超过70%，是成都有史以来最贵的一块住宅性质用地，不得不说，招商这一次是下了血本来拿。

这块地先下结论，当然是不差的，有高新区自带的“国际城南buff”，也有大源西的整体性一体化产城规划，不管潜在客源还是本身地段价值都不低。但作为普通购房者而言，有几个需要明确的概念：

1、一个地王带飞全城房价那是不可能的，把大源西这块本身质素一流的地，拿去对标全城，甚至鼓吹八竿子打不着的区域，那就缺乏基本的理性了。

2、明确了“双轨并行”，豪宅的归豪宅，改善的归改善，刚需的归刚需，和大多数中产、工薪阶层基本没有关系，就算你家挨着这个项目可能也沾不了光。

3、情绪价值大于实际价值，让大家亢奋起来，把市场预期拉起来其实挺重要的，毕竟信心才是支撑房价最核心的要素，但支撑“价值”可不是光靠信心。

• 效果图

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先说能不能带飞市场这一点，我觉得很难，这块地后续呈现开盘，应该会在6-7万/㎡，我用deepseek查了一下，人工智能的预测还要更油爆一点：deepseek的预测，莫当真，更不能拿来当买房参考。

这个地价的效果还是很明显的，确实带动了周边项目一波热度，下午天宸名邸明显已经热闹起来了，情绪引导很到位。对大源西以及周边部分二手房小区，属于波填的富贵，挡都挡不住，但也就局限于此了，利好了少部分人，也只对个别同地段、同档次区域预期拉升有直接作用。

换句话说，其实大家一直都看好大源西，潜在的购买力很强大，缺的也只是临门一脚，稳固价格信心而已，不是这个地价带飞了大源西，而是大源西本身就有实力冲击这个地价。

而且产品和之前的项目，不会是一码事，一定是朝着目前市面上最离谱的方向去做，来匹配这个价格，不然招商花了27个亿，给隔壁做嫁衣吗？怎么个离谱法？又该怎么升级？我有几个设想，比如有可能是华润在槐树店做的四代住宅，空中三花园，新加坡的做法；或者把装标做上去，搞伊泰天骄、麓湖那种高标装修溢价，也可以学学远达的捆绑式...你懂的，在保住利润的情况下，甚至价格略低于预期也不是不可能~在产品结构上，也有很大操作空间，毕竟这块地60多亩，完全可以配比一部分或者全部做类墅三叠，要么弄大平层进来排列组合，起步面积段往170㎡上面走，得房率往150%去做。

这么操盘，实际上也符合市场预期，没有超出高端市场豪宅化的范畴。唯一不同的是，这和绝大多数人没关系，只是少部分人的一场资产游戏。

至于双轨运行，把保障的/刚性的/改善的/豪宅化的，全部切割开来，既要用高品质、核心区的“高价预期”保住财政，保住一部分土地收入。也要用保租房、人才房等多种手段保障中低收入/工薪阶层的居住权利，形成梯度，也就是各位经常听到的“侧供给”改革。

光是2024年，成都推出的保租房接近7000套，人才公寓超过3300套，这些都是“侧供给”的一部分，买不起豪宅？有普通改善；普通改善也买不起？有二手房；不想买二手房？那还有人才公寓、公租房、保租房甚至配售型保障房。

这一套“房地产新模式”的组合拳下来，就给各种地王、高价房，豪宅留下了发展空间，大家各玩各的，互不干扰。

过去30多年以来，很多人已经形成了一种路径依赖，举凡有阶段性回暖，就扯全国、全城普涨，一遇下行调整，就一杆子打死整个市场，还不能完全接受这种分化的、结构性的调整。

也可以理解，毕竟很多人在过去粗放式的市场环境下，确实是靠着这套逻辑发家致富。

但的市场环境已经进入存量时代，全行业分化/结构性调整才是主题，比如“旧城改造”、“降佣减息”、“保障性住房”，这些全部都是“民生性”的，属于普罗大众。

而“四代住宅”、“智能化社区”、“新材料新工艺”，这些是给豪宅未来进化方向提供思路的，属于少数人群。

“改善的”归“改善”，“刚需”的归“刚需”，一定是未来的趋势，涨与不涨、买与不买，从来不是一个问题，怎么样实现需求不错配，不花冤枉钱，不买“冤枉房”，才是多数购房者更关心的话题。

“地王”也好，“价王”也罢，所有购买的基本逻辑是没有变的，一块地王的诞生，与这个区域本身的配套、资源导入也不是强相关。这方面有很多例子，比如当年的禹洲宴山河，也是那一年的成都地王，但圈内人都知道，这注定是一个透支了未来很多年的产品。

当然，这块在大源西，不是那个属于二三梯队的蓝谷地，招商也不是禹洲，这块地王含金量是足够的。不过对有真实购买需求的人而言，板块内部有哪些规划，配套的现状及后续引进、产业、教育、生活成熟度的兑现时间，可能更具备参考性。

在这些地王之下，属于更多人触之可及的，还是大量350-600万区间的产品，这里有优质的房源，也有浑水摸鱼的项目，有被低估的性价比产品，也有以低价宣传“性价比”的劣质资产，有低于市场价真笋盘，也有以高端为噱头做出的普通改善，甚至还有饥饿营销，靠延长开盘周期催生出的“伪红盘”。

这个地王的出现，对市场来说，是一次重要的事件，但对大多数购房者而言，它并不会直接影响他们的购房决策。购房者需要明确自己的需求，并根据自己的经济实力和购房预算，选择适合自己的房源。

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