深度 | “取消预售制”对楼市影响几何

来源：吉屋网发布时间：2018-09-27 16:20:07

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文：刘璐

频道：房产 | 城市

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可以预见，如果楼市继续转冷，那么根本不需要“取消预售制”，作为一个市场自然结果的“现房销售”也会出现。

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1，引言

作为经济特区的深圳，的确在很多事情上都走在了全国的前列。在两年多以前的2016年5月，深圳就传过“取消预售证”的事儿。当时笔者写了一篇文章进行了一些分析和探讨。如今，在笔者写这篇文章两年多以后的2018年9月底，“全面取消预售制度”的话题又在网络上被热议了起来。“取消预售制传言重挫房产股”、“地产大佬将消失”等观点纷至沓来。

官方渠道的消息是：广东省房地产协会表示该文件内容属实，不过目前还处在内部讨论阶段，并不是*终定稿。此外，住建部则否认了全面实施现售征询意见的情况。

那么，究竟应该如何理性看待“取消预售证”这个问题呢？请看下面的正文（请注意写作时间是在2016年5月），原标题为《看不懂：深圳“取消预售制”到底是在降房价还是促房价？》。

2018年9月25日，地产股早盘受挫

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2，正文

作为经济特区的深圳，其各种创新的经济政策屡屡走在全国前列，是地地道道的改革排头兵。在房地产领域，除了屡创新高的房价（注：此处主要指2015-2016年），深圳在很多相关的政策制定上，也往往成为了全国的标杆。例如前一阵引发热议的“土地使用权到期”问题，业内纷纷就探讨深圳的“基准地价”模式在全国推广的可行性。这一次，伴随着深圳试行“取消预售制”，深圳又一次被推到了行业政策制定的风口浪尖上。

5月3日，深圳市规划和国土委员会官微发布公告，根据《住房和城乡建设部广东省人民政府共同推进城乡规划建设体制改革试点省建设合作协议》开展商品房预售制度改革的有关规定，按照广东省住房建设厅开展商品房现售试点工作的有关要求，深圳在全国范围内率先探索商品房预售制度改革。文章称，将进行跟踪采集数据，分析对市场产生的影响，并在对试点经验总结的基础上进行政策研判。

事实上，在五一节前的4月26日，深圳就引起了业内的密切关注，当时深圳市土地房产交易中心挂出一宗龙华新区的商住地块，该地块被确认为深圳市商品房现售试点项目。消息一出，立即引发行业关于商品房预售制度存亡的讨论。很多人担心实行了22年的商品房预售许可制度是不是就这样退出历史舞台了？

笔者觉得其实大可不必这样担忧。

首先，我们并不应该带着有色眼镜来看待商品房预售许可制度。

预售制度就是一种工具，据说来自于香港的“楼花”，其本身并没有好和坏。预售制度的好处当然对于开发商来说可以大大加快资金回笼速度，减少资金占用压力。从金融的视角来看，预售就是开发商以小博大的金融杠杆，其本质和购房者的住房贷款没有太大区别。购房者只给了*，向银行贷款。而预售制度实际上是开发商房子只修了一小部分，就预支了购房者的购房全款。对开发商来说，这当然是划算的，可以马上滚动开发其他项目。对于行业来说，这有利于加速行业快速发展。那么，预售制度的缺点是什么呢？这当然是购房者看不到现房，总存在一定程度的不确定性，比如楼盘烂尾，或者交房质量和预期不符，等等。但预售制度对购房者来说也不是没有好处。在房价飞涨的环境下（注：此处主要指2015-2016年），通过买期房的方式，可以缩短购房时间，提前锁定房源，也能为购房者节省不少钱。当然，很多时候购房者是没得选，市场上没有现房，自然就只能买期房。客观地说，预售制度对我国房地产市场的发展做出过重要的贡献，不能因为少部分楼盘的烂尾和质量问题而全盘否定这个工具。

其次，为什么深圳要在这个时间节点推出“取消预售制”的政策？

这是一个值得深思的问题。众所周知，深圳楼市从2015年初开始就变得”一发不可收拾”。房价指数显示，在整个2015年，深圳房价的整体涨幅为50%，而一些热点楼盘涨幅超过一倍者也大有人在。进入2016年以来，虽然上海接棒领涨，但深圳楼市的累计涨幅依然已经相当惊人了。而且即使在热点二线城市房价涨速超过全面超过一线城市的四月(注：此处指2016年)，深圳的环比房价涨幅依然远远超过全国大多数城市。在这个背景之下，深圳其实从三月份开始就已经有了加强房价调控的举措，比如进一步严格住房限购，调整*比例，上调税收相关的基准房价，等等。然而深圳房价依然在涨，虽然有一定的减缓势头，但程度还不大。毕竟深圳的住房库存据估计只有5个月，这种供需失衡的市场基本面在短期是很难改变的。

一般来说，要想平抑房价，一方面要抑制需求，一方面要增加供给。前面提到的进一步严格住房限购、调整*比例、上调税收相关的基准房价等政策都可以看作是针对需求面的限制性措施。在“供给侧改革”的大背景下，人们都在观望深圳会出台什么样的供给面措施，是加大土地供应还是填海造地呢？但这一次，人们等来了“取消预售制”这个试点政策。咋一看，这个政策的直接效果是把楼盘的销售节点往后推了。从拿地到动工在到预售，目前国内的“快枪手”型的房企能够做到半年左右，大多数房企还是要等到一年甚至更长时间。一个楼盘要修成现房的状态，显然需要更长的时间，少则一年，多则两、三年，这还是楼盘资金充裕不差钱的情形。所以，“取消预售制”以后，楼盘的销售时间可能平均来看要后移两年左右的时间。愚以为，这是为了不让深圳房价不继续过快上涨的缓兵之计，把矛盾往后推。深圳如果老是成为房价过快上涨的标杆也不好，不如先慢一下，变相地不让你卖房，也许两年后市场压力就没有这么大了呢？

接着，我们来看看“取消预售制”有什么样的影响。

的确，“取消预售制”后暂时这些处于期房状态的楼盘都不能销售了。俗话说，没有买卖就没有杀害。自然，楼盘不能销售，房价也就不能上涨。以时间换空间。说不定过一阵游资就转向了呢？这个逻辑也算是成立的。但是从短期来看，也许市场的供需矛盾还会恶化，想买房而买不到的购房者很可能把“怒火”烧向二手房。

此外，对于开发商而言，瞬间压力指数可能就爆表了。两年时间，这需要垫多少的钱进去，又需要付出多大的融资成本呢？这必然会加剧开发商之间的分化。央企、国企、上市公司，对这个政策的态度应该是比较从容的，反正货在自己手里。但是很多中小房企，特别是那些融资成本很高的房企，估计要成热锅上的蚂蚁了。如果熬不过两年，也许只能等着被收购。

*后,我们来看看这个政策会不会全国推行呢？

笔者觉得可能性很低。每个城市所处的楼市环境差异很大。当前，除了四个一线城市和少数环一线或热点的二线城市，大多数中小城市的楼市依然水深火热、库存压顶（注：这是指2015年和2016年初），对这些城市而言，推行“取消预售制”必然无异于是雪上加霜，而且也没有这个必要。当然，不排除一些房价上涨过快的城市会跟进，但从数量上看这毕竟不会是多数。

目前，在库存高企的城市，实际上很多楼盘已经在现房销售了。不过这是一种被动的现房销售，是由于销售乏力，而并不是开发商的主动选择。

这样看来，预售制度在全国应该还是会继续保留一段时间的。至于以后会不会取消，这要看有没有这个必要。我们可以密切关注深圳的市场反应，看“取消预售制”之后房价到底是涨还是跌。

2016年5月6日

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3，后记

当前国内楼市的市场环境，和笔者写上面这篇文章时的两年多以前，已经发生了很大的变化。此时我们再来探讨“取消预售制”这个话题会感觉更有意思。

在2016年初的时候，全国只有少数城市的房价在过快上涨，大多数城市的楼市还处于库存压力山大的状态。而当前，国内楼市在经历了两年多的发展变化之后，全国大多数城市（包括三四线城市）的库存已然已经较少了。此时再来回顾2016年初深圳的案例，会发现“取消预售制”的“群众基础”显然更扎实了。毕竟，就和需求端的“提高房贷*比例”类似，“取消预售制”也可以被看作是供给端的“降杠杆”的重要政策工具。近期“取消预售制”首先从广东省传出，这也很好理解。毕竟，广东不仅拥有两座一线城市，而且还有众多经济发达的中小城市，其房价调控压力是比较大的。此外，由于前阵一些城市装修房质量的问题曾引起较大争议，这也是对“现房销售”发出呼声的一个重要原因。

当然，如果接下来楼市大规模向下调整（实际上现在多个前期的热点城市已经处于下行通道之中了），那么新房的销售速度必然会减缓，则各地楼市的库存又会回升到比较正常的水平。目前在一些城市的新房市场，“买房送奔驰”、“开发商垫付*”、“下单就打折”等营销举措又纷纷重出江湖。可以预见，如果楼市继续转冷，那么根本不需要“取消预售制”，作为一个市场自然结果的“现房销售”也会出现。

图片来自于网络

- 完-

2018年9月27日

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郑重提醒：

本文纯属学术探讨，描述和分析客观的市场情况，不构成任何投资建议。

本文仅代表作者个人观点，与所供职的单位无关。

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作者介绍：

西南财经大学经济学院副教授、博士生导师

留美经济学博士

长篇都市财经爱情小说《楼市与爱情》作者

知名财经评论人

企鹅号/头条号/新浪微博等：@学者刘璐

微信订阅号：liulu_cd

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