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“以房养老”价格由谁定 房子升值怎么办?

来源:吉屋网   发布时间:2015-04-14

“你留下房子,我为你养老”,近日国内首款以房养老保险产品迎来首批客户,北京上海武汉都有几位老人和老人家庭正式签订了投保单。但是,以 房养老保险产品仍处于发展初级阶段,对老人和家庭来说,由于房产传续、养儿防老等旧观念制约,目前接受度仍较低。对保险公司来说,未来房价涨跌难以预测, 以房养老保险产品还是个风险很高的“买卖”,很多公司仍在观望中。

试点优先孤寡失独老人

幸福人寿“幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险(A款)产品”于3月25日获得保监会审批通过,首批保单的正式签订距离去年7月保监会确定在 北京、上海、广州、武汉四个试点城市推行以房养老试点已经接近十个月。而早在2003年,时任中国房地产开发集团总裁孟晓苏就开始提议,设立“反向抵押贷款”保险,让拥有私人房产并愿意投保的老年居民,享受“抵押房产、领取年金”的寿险服务。

刚刚面世的这款以房养老产品,将住房抵押与终身养老年金保险相结合,年龄在60周岁至85周岁之间的拥有房屋完全产权的老年人,将其房产抵押给 保险公司,继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处分权,并按照约定条件领取养老保险金直至身故;老年人身故后,保险公司获得抵押房产处分权, 处分所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

被称为是中国以房养老倡导者的幸福人寿原董事长孟晓苏曾表示,以房养老只是对社会养老方式的一种补充,丰富了老年人的养老选择,在不影响老年人既有养老福利的前提下,增加了一种新的养老方式。

北京的黄阿姨是一位无子女老人,她一直在关注以房养老的产品,这款保险出来后就投保了。武汉的“尝鲜者”朱先生和太太是在子女的完全支持下投保 的。“家人很认同以房养老的理念,投保以后相当于把房子价值提前变现,老的可以多一份养老金,年轻的也就减轻了负担,全家人都受益。”朱先生说。

与普通保险产品犹豫期15天不同,“幸福房来宝”设有30天的犹豫期,自签订合同次日起的30天,消费者可以提出解除合同。签订投保单后,保险公司逐一完成法律协调、房屋抵押登记、公证等工作,最终完成承保,客户在犹豫期结束后约定时间开始领取养老金。

“产品在试点期间‘三优先’,优先孤寡失独老人、优先低收入家庭、优先高龄老年群体。”幸福人寿相关负责人表示。

房子升值算老人的 以房养老,房子价格谁定?

了解到,“幸福房来宝”的基本养老保险金额是基于所抵押房屋的评估价值,并在考虑抵押房屋的折扣、长期预期增值、预期的被保险人平均生存年 限、利率、终身给付的成本等因素后确定,一经确定不能再做变更。“幸福房来宝”的保险条款显示,幸福人寿将和老人共同选择和委托一家具备国家一级资质的房 地产评估机构进行房屋评估

值得注意的是,老人实际领取的养老保险金额为基本养老保险金额扣除应当承担的相关费用之后的净额,比如部分房屋评估费、律师费、保单管理费等, 延期年金也包含其中。保险公司会基于老人未来预计生存时间估算一个期限,在这个期限中的每个保单年度初,老人需要交纳延期年金保费。

根据“幸福房来宝”的保险费率表计算,以70周岁的男性老年人,有效保险价值为500万元的房产为例,扣除延期年金保费(一年约3万元)和保单管理费,每月老人拿到手的养老金约为1.85万元左右

“投保后老年人即可终身领取固定养老金,不受房价下跌的影响;公司在一定限度内承担投保人长寿带来的超额给付。”幸福人寿相关负责人表示,“幸 福房来宝”的优势在于养老金额里已考虑房屋预期增值收益;保险公司抵押房屋所得在偿还养老保险、扣除利息等费用后仍有剩余,将返还给老人的继承人。

此外,如果老人在保单生效后退保,要在导致合同解除或提前终止的情形发生后的10日内支付养老保险相关费用及损失赔偿。若老人无法偿还,保险公司将对抵押房屋行使处分权,即出售(变卖)房产。

多数老人难接受

家住建华南路砖厂胡同1号院的胡大妈今年66岁,提到以房养老,她直言“完全不感兴趣”。“我觉得不合适啊!70年产权什么的先不管,北京房子 这么贵,有房子得给孩子留着呢!”胡大妈说。张大爷也同意这个观点:“感觉那样就不是自己的房子了,像租房住,可能没有子女的老人才会愿意吧。”

市民郝先生也表示无法接受父母以房养老。“我们儿女可以养活,老人也不是生活不能自理,还有退休金,用不着以房养老。再说那不是相当于把父母推向社会嘛,外人看还以为我们不孝顺。”郝先生说。

在对外经贸大学保险学院教授王国军看来,国人观念的确是以房养老发展的一个“瓶颈”,房子历来作为家庭财产传续,如果抵押给保险公司,子女就继 承不了。“占老龄人口比重10%的无子女老人、失独老人,以及拥有多套房产的老人更适合以房养老。”王国军认为以房养老的目标不会是所有老年人。

去年7月,保监会启动以房养老的试点工作,至今除了幸福人寿,其他保险公司还没有推出相关产品。“对公司来说,以房养老保险产品见效不在当期, 需要很长时间才能体现出来,风险具有不确定性;除了土地产权70年的期限,我国房地产市场价值评估不规范、不透明,相关法律也有欠缺,这些都是顾虑所 在。”某家寿险公司的内部人士向记者表示,很多保险公司对于以房养老产品还处在观望阶段。

“不仅在中国,在以房养老发展了有些年头的美国,这种养老方式也不算很普遍。这款产品是很好的创新,做得好会成为幸福人寿的核心竞争力。从目前条款来看,对消费者有利,风险都推给保险公司承担。随着消费者慢慢了解,适合的家庭会去尝试。”王国军表示对相关产品有信心。

目前,中国有60岁以上老年人1.78亿,养老的经济模式主要是子女赡养、退休金、社保金。市场人士预测,以房养老逐渐会成为社会养老方式的重要补充。

海外以房养老状况

美国:退休前10年左右为养老买房子

拥有住房的老人可以以住房为抵押,获得贷款,不需要搬离自己的住房,同时还可以抵御房价下跌的风险。贷款提取有多种形式:一次性提取,年提取,月提取;灵活提取,有贷款额度。一次性提取是最常见的选择。

日本:“以房养老”非常普遍

日本老龄化现象十分严重,导致其“以房养老”也非常普遍。通常选用“倒按揭”形式,适用于55岁以上的人群。这种贷款不需要还债,贷款人死亡时房子作为还债的资金。

新加坡:“剩余价值”交给其继承人

60岁以上的老人把房子抵押给有政府背景的公益性机构,由后者一次性或分期支付养老金,老人去世时产权由这些机构处理,“剩余价值”(房价减去已支付的养老金总额)交给其继承人。这种模式风险较小。