未来这三个城市*有潜力，包括成都

来源：吉屋网 2018-03-29 13:34:45

成都买房交流群-23群（464）

房价再高、*再高、利率再高，楼市总是不缺购房者。那么，在三高压力之下，去哪里买房则成为大家*关注的话题。

　　对此，华安基金领头经济学家林采宜认为，从综合数据的比较来看，目前成都、重庆、长沙三个城市的房地产价格风险指数较低。受到一线城市溢出效应以及人口往*城市集中的影响，这些城市的潜在购房需求相对较大。

不同城市的房地产风险指数不一样

　　林采宜从供给、需求、房价泡沫水平三个方面，选取租金收入比、年化租售比、房价收入比、常住人口增速、老年人口占比、居民可支配收入增速、居民负债率以及土地财政依赖度和*销售增速差等9个维度的指标，对国内24个主要大中城市进行房地产市场风险水平分析，并评估其风险指数，得出不同城市的风险指数如下：

　　从房价泡沫水平来看，2017年房价泡沫水平较高的城市依次为北京、厦门、深圳、上海、三亚，房价收入比均达到20倍以上。租金收入比较高的城市为三亚和北京，达到40%左右，已经没有太多的上涨空间(根据全球各大城市经验数据显示，租金的上限较高不会超过大学毕业生薪酬总额的45%)。同时这24座城市的年化租售比都在3%以下，低于无风险*。低租金*率反映了居民对房地产的*主要是为了价格上涨的资本利得，一旦房价上涨的预期改变，*性房产将遭到大量抛售，当地房地产价格面临下行压力。

　　总体来看，2016年人口增长*快的是以广州、深圳为*的珠江三角洲地区，常住人口增速超过4%。其次为中西部地区核心城市，如成都、长沙、郑州，成都常住人口增速高达8.6%。京津冀地区常住人口增速低于1%，老龄化*严重的是上海、北京，65岁以上老年人口比重分别超过30%和24%。同等人口规模情况下，老年人口比重高的城市对住房需求相对较弱。

　　从居民负债水平来看，较高的是深圳、厦门，居民负债超过可支配收入两倍以上，其次为杭州、南京、广州、福州、苏州，负债率达到150%以上。2005年以来我国居民总负债增速处于12%到43%之间。

　　2017年，人均可支配收入增速*快的城市为武汉、南京，达到9.2%左右，24城收入增速均值为8.5%，杭州、大连则低于8%。显然，当前的收入增速低于负债增速，负债水平不断提高将进一步加大房地产市场的风险。

　　从供给端来看，目前土地财政依赖水平较高的城市分别为杭州、南京和济南，均超过130%，依赖度较低的是深圳、上海和长沙，低于25%。上海、大连、合肥、苏州*增速超过销售增速30%以上，三亚*增速远落后于销售增速，超过90%。

一线城市的房地产风险要高于二线城市

　　从综合因素考量结果来看，一线城市的房地产风险要高于二线城市。实证数据显示，本轮小周期中，一线城市房价增速下降的时间拐点及幅度均快于二线城市。

　　观察北京、上海、广州、深圳四座一线城市人口变化，北京、上海外来人口增速逐年下滑甚至出现负增长，深圳、广州人口增速相对较高。2017年北京、上海常住人口同时下降，为1978年以来头次。这一方面跟人口老龄化有关，同时也跟超大城市的人口控制有关(根据规划，到2020年，北京常住人口将控制在2300万以内，上海到2035年常住人口控制在2500万左右)。同时，考虑到我国户籍制度、学籍制度对人口往大城市集中的限制，以及城市民工在进入老龄化后多会选择回农村养老，未来一线城市，尤其是北京、上海，靠人口迁移拉动的消费性住房需求将逐步减少。

这三大城市风险指数较低

　　林采宜指出，从综合数据的比较来看，目前成都、重庆、长沙三个城市的房地产价格风险指数较低。受到一线城市溢出效应以及人口往*城市集中的影响，这些城市的潜在购房需求相对较大。

　　对此，易居研究院智库*研究总监严跃进指出，单纯从这个报告来讲，抓住了市场关注的核心，在这一轮市场这个持续上涨以后，到底是哪些城市风险小，哪些城市*机会大，是整个地产行业，大家比较关心的一些问题。

　　我认为长沙、成都、重庆的一直是作为一个优质市场，长沙现在这两年也崛起了，所以报告结论本身我认为也基本上是认同，就是属于经济实力发展比较好城市规模扩张比较厉害，整个基础设施配套比较好的，各种优势资源具备的这样一个区域。当然，他们自己的一个观点，就是作为一个参考，还是要关注这些城市的政策面，因为像现在长沙也出现了一个这个所谓这个优购政策。

　　所以关注一个城市的*机会，也要关注他们一些政策调控风险，因为往往现在的政策风向的就是枪打出头鸟。换个角度来讲，如果他这个*机会比较大，大家都进去，可能会引起一个政策的一个升级或收紧，反过来就得要求这个开发商和*者做出一个比较快速和灵活的策略。