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再说一次,真的别碰老破小

来源:搜狐焦点网   发布时间:2019-05-07

人在江湖,有事说事,再和大家说说老破小

前阵子写了不要碰老破小,有人说不同意,不过说来说去都是老破小有需求价格低有市场,这特么不是废话么,市场总是正态分布,谁是赚最多的,谁最划算的,对应的就是谁最妥协,谁最无奈的。你要做谁你自己选

今天再和大家聊聊老破小的命门

01

先和大家说我最近跑市场下来的几个感觉

我去到了嘉定新城的西郊金茂府,西郊金茂府应该算最近近郊区域卖得还不错的项目,我问了名列前茅批售完的用户,发现一个有趣的现象。上一次的成交用户中,70%居然是嘉定新城本地的置换客户。

这说明了什么,说明了对于一个很多人常规意义上一个刚需板块里,经过10年的发展,已经到了置换的阶段,而这样一次的置换很明显不是地段置换,而是生活品质提升的置换

然后我追问了一句,那他们是怎么置换的,得到的答案很让我意外,他们都是卖掉2005年前后类似于盘古天地这样的次新房项目过来到金茂府。换句话来说,板块经过十年的发展之后,名列前茅批的商品房也快跟不上用户的需求了

第2个项目是在静安的静安府,静安府是去年上海的销售达人,在这样的位置性价比是比较高的,最近静安府出了一批1500-2000万的叠加产品,因为也推了好几轮了,我问了客户的情况,得到的反馈都是,很多用户本来准备买3房的高层用户,多抛一套老破小,加一点钱就买了叠加。再问问为什么这样,得到的回复也很有趣:抛掉一套没什么用的,就可以给自己居住品质带来本质性改变,为什么不做

这是两个独立的个案,不知道各位能否从中咀嚼出一些逻辑出来。

就是在相对温吞的市场里,用户更加理性的阶段会倾向于盘整自己的房产资源。而在盘整的过程中,老破小是名列前茅个被抛弃掉的,第2为了住的更好,之前相对舒适度不强的商品房也会被替代掉

02

好了,这个是不是趋势,还是我市调下来的个别情况。别着急,我们来看具体的数据

有一个基本前提,进过20年的城市发展,已经基本解决了百姓的居住问题了,有一个大数据显示,如今整个中国的人均房子套数拥有是1.12套,哪怕是在金贵的上海,80%的用户也解决了居住的问题。所以在整个大池子里,大家都不缺房子。

好,我们再想下,在这个大盘子里,老破小有多少比例呢

再来看一个数据,落差大的惊人

市场上大部分的房子都是老破小,而且是破的不能再破的老房子。好,面对这样一种情况,用户会有什么样的转变,我们发现这个转变在2017年至今变得越来越明显

越来越多的城镇家庭会想要去购买第2套房产,这样的客群比例几乎要接近一半,另外一块下滑明显的是头次购房的用户比例缩减的很明显。换句话来说,现在买房的,都是有房子的人

所谓的刚需在市场里越来越少了,并且对应的是这个

我们发现,热点的19个城市,最近几年的二手房挂牌数量在明显增多。大家可以看下整个数据结构,一边越来越多的比例的人在买二套,然后也有越来越多的人把自己的房子要卖了去挂牌

所以我们大概可以想象这是什么样的画面,就是越来越多的人想要抛掉一些不好的房子,然后尝试着努力拥有更好的居住环境和更好的资产。而抛掉的产品类型有两个,一个是迁移过程中老家的房子,一个就是土著自己的老破小,这一点是毫无疑问的

这是从来没有的换房时代,被换掉的就是老破小。而被换掉并不是说明他不好或者没有价值,更主要的是老破小已经不符合现在这个时代的主流趋势

03

2000年上海房地产为什么可以快速发展,为什么样板段样板房的模式开发商屡试不爽,道理出奇的简单,就是之前深受老破小之痛,老破小并没有给到用户生活,而是简单的寄居的空间

这也是为什么市场上有一阵子流行凤变冰的派系,道理也太简单了,因为老破小的空间根本不是人能住的,所以稍微内部改善下就可以起到本质的改变。这也是后来有人问老破大怎么样,通过内装的改变是可以让一些老破大具备居住可能

但是老破小还有一个命门就是社区规划极其不合理,不论是车位规划还是绿化还是配套几乎完全跟进不了这个时代,更别说5年后了,而这一块不是换一个物业公司就可以彻底解决的。

所以伴随着行业的发展,产品交付的越来越多,大家眼界越来越开,老破小被抛弃的可能性也就越大

本质上非商品逻辑开发的房子,当初就是为了解决寄居功能而建造的,供应方也不是来自房企,这样的产品本质上和这个时代和客户几乎是完全脱离的,就像液晶电视取代那种大屁股电视,平板取代液晶电视的趋势是一样的,老破小未来就是被淘汰的产品

啥,你怎么知道。

数据告诉我们的啊,看看老破小的价格和价格波动就知道了,在上海如今300万从陆家嘴到新天地依然可以买到房子,而且可以挑挑拣拣的那种,但是关键是这种房子你还愿意要么

老破小的定价体系已经完全脱离这个赛道了,未来只会越来越远

04

好了,这个事只发生在一线城市么。和你说,三四线城市抛弃老破小的速度比我们想象的都要快

我们来看下中梁的数据

四线之首的中梁2018年整个成交结构的用户一半以上都是来自置换,而且整体的节奏和碧桂园、新城、旭辉、中南一模一样,这就是如今四线城市里发生的场景,置换的节奏更加强

为啥,因为便宜啊,商品房本来就不贵,那谁还住老破小啊。

所以这样的产品结构调整并非发生在单点城市里,是全国范围内都在产生的,消费升级不是空话,美好生活不是口号,这是房地产如今较大的赛道,也是较大的市场

其他关于老破小的观点,都写在这里了不要碰,老破小,有兴趣的朋友可以去看下

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较后说一句,老破小要买买你的,这个市场是慢慢在变化的,接盘侠接着接着慢慢发现不对劲了,然后直到彻底卖不掉为止

来源:真叫卢俊

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