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调控两周年|成都公寓江湖的N个真相

来源:吉屋网   发布时间:2018-10-12

距离2016年10月1日成都楼市的限购政策已经过去了整两年,在不断加码调控的这两年里,成都的公寓市场销量看涨。以近两年(2016.10-2018.9)的单盘公寓销售TOP10为例(备案口径下,下同),面积套数双双居第一的蓝光空港国际城,两年间共销售公寓超20万㎡,总成交3447套,另外销售面积居第十的传化国际新城,也销售了超10万㎡的公寓产品。相比起上一个周期(2014.10-2016.9),第一位的销量约16万㎡,而第十位的销量还不足6万㎡。

 

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2016.10-2018.9成都单盘公寓销售排行榜

 

成都调控两周年之际,锐理君对成都的公寓市场进行复盘,也借此理清市场最关心的几大问题:公寓市场的这把“火”是偶然现象还是必然结果?买方对公寓市场的偏好有何特征?后调控时代,公寓产品又该如何破局?

 

供不应求的小户公寓与被偏爱的城南

 

从属性来说,公寓产品对交通地段的便捷性、通勤的距离等要求更高,因此,本文并未将远郊区域的公寓产品纳入讨论范围。

 

高性价比住宅入市 公寓凉凉?

醒一醒 公寓销量继续看涨

 

当调控步步收紧、住宅购买难度上升时,购房客受压外溢,在投资与过渡需求的引导下,公寓行情看涨。

 

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2016年4季度-2018年3季度成都中心城区公寓供销价走势

 

供销方面2017年第2季度开始,住宅市场经历了“3·23新政”、摇号等多轮调控,持续收紧,公寓迎来利好,销售面积节节攀升,今年第3季度,在供应量微降的情况下,成都中心城区的公寓成交面积创新高。

 

成交价格方面2016年第4季度至2018年第2季度,调控之下购房难度大,摇号中签概率小,需求大量涌入公寓市场,催热公寓,价格快速上升;“5·15新政”后,市场调控力度更大、方向更精准,投资客被迫离场,有效房票锐减,竞争压力相对减少,同时,近期有不少高性价比新房入市,如人居盛和林语、华润润府等,为住宅市场收割了大量的关注度。因此,今年第3季度公寓的成交价格相对冷静,但仍处于高位。

 

存量来看,截至今年9月30日,成都中心城区的公寓预售存量约534.26万方,去化还需近17个月。

 

大面积段公寓的春天来了?

对不起 小户型仍是王道

 

当然,由于公寓有明显的投资属性,购房者在入手时也表现出了一定的偏好。

 

从区域选择来看,城南优势明显。受产品属性的影响,公寓的落位主要选在工作人口集中、通勤距离短的区域,因此新兴产业聚集的城南区域是首选;另外对于以投资为目的的购房者来说,城南公寓需求旺盛,后期发展空间也更大。

 

根据锐理数据统计,今年成交量最高的6月份,航空港、东升、大源等板块公寓成交量靠前,城南的公寓项目吸引力普遍更高:公寓单盘成交面积TOP10中,以蓝光空港国际城为首的城南项目占据了榜单的6个席位。

 

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2018年6月成都各板块公寓销售面积热度图

 

从面积段偏好上来看,小面积段、低总价的公寓更受欢迎。锐理数据统计了过去两年间成都公寓产品在各面积段的成交数据,从结果来看,70㎡以下的公寓成交面积最多,购房者的接受度明显更高。

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2016.10-2018.9成都中心城区各面积段公寓产品成交面积(单位:㎡)

 

以最典型蓝光空港国际城的数据来看,在过去两年时间里,该项目共销售了3447套公寓,其中有2612套为70㎡以下户型,占比达到了75.8%,堪称小面积段公寓产品的“成交大拿”。

产品优秀 营销更不能拖后腿

 

市场的偏好也从侧面描绘出了成都买家对公寓的偏好以及需求:城南+小户型。如蓝光空港国际城,其位居第一的销量,既得力于所处城南航空港的地理区位,也受益于产品定位的精准。

 

配套丰富产品内涵

都处城南 高新亦难敌双流

 

一个愿意被市场买单的公寓产品,项目落位和产品设计是两个关键因素。对于以过渡为目的的购房者来说,公寓所在区域的配套与自身需求密切相关;对于以投资为目的的购房者来说,所在区域后期的规划利好直接决定了产品的增值能力。

 

从数据端来看,排行榜TOP10的项目中,城南占6个。其中4个项目位于高新区,2个项目位于双流区,但居第一的是位于双流区的蓝光空港国际。该项目拔得头筹的一个很重要的原因正是空港国际社区十年造城所形成的成熟配套,以及城市规划所带来的预期。

 

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2016.10-2018.9成都单盘公寓销售面积排行榜中有6个项目位于城南

 

这两年空港国际城主推的是T-MAX公寓,这是蓝光“十年造城”计划中的最后一席商业用地,在此之前,这里已经呈现了260万方成熟的商业综合体。作为最后推出的公寓,T-MAX可以直接享受周边商业综合体所带来的利好,并且据统计,在该项目周边1KM的范围内共有十余所学校,这样的教育资源覆盖密度,也被很多购买者认为是仅次于成都主城青羊区与锦江区的“教育资源第三极”。其中,蓝光出资引入了冠城七中(暂定名),并承诺将为每一户T-MAX公寓提供学位。

 

另外,此前区域内相对“短板”的轨道交通条件也在今年8月有了转机。8月份,蓉城市轨道交通第四期规划通过初审,在这一版规划中,空港板块迎来了8号线、10号线、19号线、30号线、33号线这5条线路的十余个站点。目前8号线在建,预计2020年内开通,其珠江路站临近空港国际城,并且该站点后期或将会成为8号线、30号线和33号线的换乘站,枢纽站将再次提升蓝光空港国际城的价值。

 

抢占热点引爆流量

花式营销助力爆款公寓

 

有好的公寓产品,更需要好时机。前文提到,过去的两年里,公寓市场在“5·15新政”前后呈现了上升与趋稳的两种特点,不同的市场大背景下,好产品+好营销更能打造出爆点项目。

 

今年第2季度,成都公寓市场成交均价攀升至近年最高点,公寓需求旺盛;此后,购房者关注度转移回住宅市场,公寓市场价格趋稳。蓝光空港国际在这一时间节点前后,也施展了明显不同的打法:新政前趁热打铁积极推盘,新政后花式营销收割流量。

 

今年8月和9月,空港国际先后推出了三个热门活动:抖音挑战赛、电音派对和“蟹蟹有你”。其中,抖音挑战赛的#来空港放肆嗨#话题阅读量达到了170万, 9月的“蟹蟹有你”联动饿了么成功抢占了中秋节的市场关注度。这三个热点营销活动为空港国际带来了大量的流量与关注。

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8月#来空港放肆嗨#抖音挑战赛

 

除此之外,不仅仅是城南,传统主城区的重点商圈也是热门公寓产品的诞生地。实际上,优越的地段价值、清晰准确的产品定位、适时的营销手法等,是本周期公寓销售面积TOP10项目的共性,再加上调控时期的特殊市场环境,共同造就了成都公寓市场的两年“高光时刻”。

 

目前调控仍在继续,后期公寓产品仍有一定的市场与机会。可以肯定的是,未来购房者将继续向品牌开发商以及资源丰富的项目靠拢,在这样的机会下,房企可趁着目前的行情推出存货,在最后一个季度为今年的业绩再添一把火。


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