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新房房价跌了5%!然而只是主城区,背后真相更残酷

来源:四川乐居   发布时间:2018-10-11

在刚刚过去的“金九”成都楼市热闹非凡,单月32403套的新房供应量一绝红尘,创下了单月较高的新房供应,有购房者调侃的说到“选择恐惧症都逼出来了”!

比起巨大的供应量,房价更值得即将买房的人关注。来自中成房业2018年9报数据显示,9月大成都新房成交均价为10092元/平米,比2017年底上涨了11.96%。更有意思的是,同样对比2017年12月,主城区房价竟然下跌了5.07%,天府新区上涨幅度只有1.94%,而近郊和远郊分别以28.67%和19.99%的涨幅走在前面主城区和天府新区,同时也拉高了大成都房价的涨幅。

▲成都新房均价对比

就目前的成都楼市而言,新房价格分为清水部分和装修部分,2017年所销售新房中装修房的比例明显小于2018年,而2018年新房的装修成本大多数在2500-3500元/平米左右,当然也楼盘的装修报价突破了4000元/㎡,也有装修报价少于2000元/平米的,因此新房价格上涨也是在预料之中的。

▲成都2018年新房装修单价前10位

▲成都2018年新房装修单价后10位

就清水部分来说,不少楼盘也有一定幅度的上涨,但是这似乎是有政策依据的。在2016年10月1日成都市办公厅发布的《关于促进我市房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》中,明确规定了“商品住房申报价格明显高于周边楼盘的,价格主管部门会同部门对价格进行核实后,方予受理商品房预售许可、现售备案申请;同一项目分期建设销售的,价格增速不得高于城镇居民人均可支配收入增速。”言下之意,价格可以上涨但要合理,不能随意涨价。比如2018年上半年成都城镇居民人均可支配收入同比增速为8.4%,预计全年的增速也大致是这个水平(2017年的增速就是8.4%)。8.4%是什么概念呢?比如你一期的均价是11000元/平米,二期就可以卖=11000*1.084=11924元/平米,依此类推。这大概就是下图中“每批次开盘价格符合规定”的依据。

▲某购房群流传出来的截图

需要说明的是,在2016年11月17日成都市办公厅《关于印发进一步促进我市房地产市场健康发展若干政策措施的通知》中,对楼盘分批次开盘做了一些:“成办发〔2016〕37号文件规定的住房限购区域内,商品住房项目面积在5万平方米以上且分期开发建设的,每期申请预售面积不应低于3万平方米(尾盘除外),在5万平方米以下的应一次性申请办理预售许可。”这在一定程度上开发商随意涨价的可能。退一步说,按照现在的行情,“一房难求”“抢房”“渠道费”等乱象早就不复存在,市场已经稳定了,而且“515新政”之后有购房资格的人少了;预售价格的上涨,购房者未必会买单,这迫使开发商使出打折、降价、特价、买房送礼品等营销手段。在这个期间,仁寿某江苏籍房企的楼盘就因为降价促销引得业主。该楼盘在之前开盘的价格约9000-10000元/㎡,而大假期间的促销房源低至7000元/㎡,该楼盘的面积为80-110㎡左右,相当于每套房还没交房就已经缩水二十万左右。

清水房涨价一部分,再提高一些装修标准,总房价自然也就上涨了。从中成房业的数据中,我们可以看出近郊房价涨幅较大,近郊是指双流区、龙泉驿区、新都区、郫都区、温江区这五个建成区。我们细看这五个区域,每个区域今年都出了一些价格比较高的楼盘,双流尤其明显。

(图片见水印)

在今年,主城区价格同比下降,主要集中表现在一些热门楼盘的预售价格之上,比如华润金悦、人居盛和林语长冶南阳御龙府招商大魔方、普得先锋名筑、招商华城、金地天府城等一大批性价比很高的楼盘【关于这些热门楼盘的资料请查看公众号历史消息】这些楼盘的价格远远超乎想象,拿华润金悦来说,号称亚洲十大超级豪宅,2018年9月19日取得预售证,单价9900-12500元/平米,而他上一次开盘的15、16栋房源均价14000元/平米,更早之前的大平层单价高达19000-21000元/平米。

▲2018年1-9月主城区部分热门楼盘一览

(价格仅可参考,请以成都房协站公示文件为准)

2018年还剩不到3个月的时间,“银十”应该是以消化“金九”入市的3万多套房源为主,预售发放速度肯定会有所放缓【节后两个工作日,每天只发了一张预售证】,开发商抢“购房者”的竞争会更加激烈。