2018楼市走向，数据告诉楼市开局将缓解购房者“焦虑症”

来源：锐理数据发布时间：2018-03-17 16:25:22

2017年持续一整年的房地产市场调控，较有成效地抑制了快速上升的房价。2018年，*再次强调将坚持“房住不炒”，向市场释放了政策不动摇的强烈信号。

传导至市场层面，从国家统计局*的数据来看，2018年前两个月，无论*端还是销售端的数据都显示了回暖态势，但对需要现金流的房地产市场而言，此番回暖似乎并不能单方面解决问题，而对购房者来说，开发商因为资金需求而加大开工或推量，无疑将给市场带来更多产品，买不到房的“焦虑症”或将得到有效缓解。

1、2月楼市数据透露房企隐忧

3月14日，国家统计局发布的《2018年1~2月份全国房地产开发*和销售情况》数据显示，2018年1~2月，整个房地产行业出现了较明显的回暖：

在2017年年末房地产*增速下落到7.0%之后，2018年1~2月明显上升至9.9%。与此相对应的是，同期全国房地产市场销售额增速也小幅上扬至15.1%。

统计局新闻发言人毛盛勇对1、2月的房地产*增速数据增长做出了解释，总结起来有三点：

1.2017年土地市场成交明显增长，去年买地的房企在2018年初上马新项目；

2. 房地产开发的各项成本上升；

3. 预期因素。

这个解读看似平淡，可作为房地产专业人士，我们应该挖掘到数据背后的潜在信息与市场预期：

根据原因1，可以预见在2017年成交的大量土地将于2018年陆续入市，市场供应将会增加，开发商之间的竞争会更激烈；

根据原因2，成本上升明显会在目前全国许多限价的城市进一步压缩开发商利润，一些成本控制不到位的房企压力会很大。

所以2018年对于房企很难说是一个“舒适”的年份。

返乡置业提供美丽数据

统计局还同步公布了全国东部、中部、西部和东北区域的前2月房地产销售总金额和总面积，按照此口径，几大区域的成交金额都相比去年同期有明显上升，其中东北区域的销售总金额上升比率达到35.2%；前2月的销售总面积除了东部区域下降5.5%之外，其他所有区域都出现了两位数以上的增幅。

锐理对这些数据进行分析后，计算出了几大区域在2018年1、2月的销售均价，并与2017年同期进行了对比，发现几大区域的商品房销售均出现了程度各异的同比上涨现象，同比上涨在13%~17%之间。

虽然全国房地产市场在2018年1、2月都出现了不同程度的回暖，但是我们并没有发现太多对于房地产市场利好的信息，严厉的限购政策并没有出现松绑的迹象。仔细分析数据，可以发现，销售面积和销售金额增加幅度较大的区域是东北地区和西部地区，联系到1~2月是中国的农历春节，而这两个大区都是中国重要的劳动力输出区域，1、2月成交数据明显上升的一大原因很可能是由过年返乡置业潮带来。

现金流！现金流！

那么，全国春节市场的数据出现回暖是否意味着楼市在2018年会比前一年的发展情况更好呢？

在《情况》中另一个数据则营造出与此前的市场数据不同的氛围，根据国家统计局统计，1~2月份，全国房地产开发本年度到位资金的增速为4.8%，而2017年12月的数字则是8.2%。同时，2018年1、2月也是2016年1月以来这个数据头次滑落到5%以下，增速比去年全年均值下降3.4个百分点。

房地产开发本年度到位资金这个数据可能不常引起注意，这个数据的波动到底意味着什么？

房地产开发到位资金的，简单来说就是房地产企业在这个报告期（例如2018年1~2月）实际可用于房地产开发的资金。这些资金可以是企业自筹的，可以是企业融资获得的，可以是企业销售了商品房回款之后投入开发的。

开发到位资金增速在2016、2017年均保持在较高的水平，如2016年全年除1、2月外该数据均保持在15%以上，而2017年虽然出现下降，较低值也为7%。2018年1、2月到位资金的增速下降意味着房企可实际用于房地产开发活动的资金量下降，如果这个数据在2018年继续保持低迷，则可能代表房企的现金流出现紧张。

按照统计局给出的详细数据，在组成开发到位资金的各类资金中，定金及预售款上升14.2%，说明销售情况并不悲观，但是个人按揭贷款下降4.3%，这可能说明银行的放贷额度下降、放贷难度加大、放贷周期变长。对于严重依赖银行按揭回款的商品房预售模式来说，银行资金收紧带来的“蝴蝶效应”在2018年将会更加明显。

锐理判断，这样的趋势下，房企的现金流安全将会是2018年不得不讨论的问题，一些房企可能会对此做出相应的调整，以优先现金流为主，开发和推盘的速度很可能加快。

易居房地产研究院严跃进认为：

从到位资金数据可以看出，当前1-2月份为4.8%。这个数据可能要更加客观来看，即不卑不亢。

首先“不卑”是说要看到房企的资金面没有完全恶化，大房企依然可以把控好的资金面，而且融资环境关键要看产品线，比如说积极做租赁等业务，其实是有较好的机会的。而“不亢”其实就是说房企需要防范一些潜在的风险，当前部分资金数据是得益于过去两年房屋销售回款的到账等因素，但是这两年随着高杠杆融资等管控，其实是有很大的风险的。

所以把控销售节点、稳定销售价格、拓宽融资渠道，是当前房企维护好的融资机制的重要前提。

房企应当积极开工，而不是将资金空耗在等待之中。

房企应对：走量吧

锐理统计了20家公布了1、2月销售数据的上市房企的销售情况，可以在一定程度上反映企业对于2018年的应对：

根据统计，这20家房企在1、2月的销售面积和销售金额总体来说同比去年前2月出现显著增长，其中面积同比增长34.57%、金额同比增长38.76%，而价格的上升幅度只有3.11%，相比统计局数据更低，而非更高。

换句话说，大型房企已经开始通过增加推盘速度、增加一些优惠措施来加快自己的销售和回款速度，保证自己的现金充裕，为可能继续上升的现金流风险做好准备。

但是不同的房企在应对市场时也有不同的策略选择，例如中国金茂在今年1、2月同比去年，其成交均价出现了非常明显的上涨，显然善于溢价的开发商在2018年依然保持着极强的竞争力。

锐评

锐理认为，根据目前的市场数据，房企应当适当加快自身的销售节奏，保持正向的现金流，并拓宽自身的经营范围，为年中做好准备。对于购房者来说，买不到房的焦虑感在今年市场供应增加的背景下应当有所缓解，目前仍是不错的购房窗口期。

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