38亩商业用地调规华侨城悄然加码东客站

来源：锐理数据发布时间：2018-02-06 10:39:22

在成都众多的板块中，近年来东客站板块的发展饱受争议。近期，华侨城的名字出现在了区域内一宗“躺”了约4年的商业用地之中。

2月初，一则建筑方案调整公告出现在成都规划公众平台官网。公告显示，“四川省圣铭置业有限公司建设的迎晖路66号新建商业用房及附属设施”将对项目方案进行调整，具体涉及的调整项包含各楼栋平面调整、楼栋间距调整以及地下车库调整等。

规划图显示，该项目地面部分由6个单体建筑组成，其中1、2、3、4号楼以办公为主，总层高25-28层；5号楼含办公以及酒店，总高36层；6号楼为4层高的商业裙楼。其中商业建筑面积共25025.5㎡（含地上与地下），办公建筑面积97977.58㎡，酒店建筑面积27910.76㎡，机动车位1260个，非机动车位1156个。

泊里*调整后平面图（图片来源：成都规划公众平台）

宗地静待四年华侨城悄然入局

该项目位于成华区迎晖路与金马河路之间，龙门山路以东。经锐理查询，该地块为一宗约37.13亩的商业用地，于2013年8月23日以挂牌的形式出让给四川圣铭置业有限公司，成交楼面地价约1099元/㎡。此后四年间，该宗地一直没有动静，四川圣铭置业有限公司的股东和股权结构历经多次变更。一直到2017年8月14日，华侨城（成都）*有限公司和四川蓉剑恒置业有限公司成为圣铭置业两大股东，前者为深圳华侨城股份有限公司全资子公司；同年10月24日，中保投华侨城（深圳）旅游文化城市更新股权*基金合伙企业入股。此后至今，四川圣铭置业三大股东无变化，其中蓉剑恒置业有限公司持股比例为70%。

四川圣铭置业股东组成（截图来源：天眼查）

2017年8月17日，四川省统计局公布显示该项目正式开工，总*约35000万元。此次调规后，锐理观察员前往项目所在地进行了一番实探。

项目位于东客站板块，与东站的直线距离仅约500米。根据围挡显示，项目命名为“华侨城·泊里*”，涵盖了“菁英寓居”、“写字楼”、“酒店”和“商业街区”四大板块，目前还处于基坑施工阶段，工地南端的售楼部主体已基本呈现。

泊里*施工现场

客流量难转为消费力区域产品同质化

作为东客站板块的商业项目，泊里*未来要面临的挑战并不小。

华侨城·泊里*东面与南面均有高架桥，北面的迎晖路作为连接二环双桥子立交和三环成渝立交的主干道，车流量较大，从成都东站地铁站步行至项目需十于*，对于办公来说交通条件尚可；但作为纯商业项目，除了项目内的上班族之外，泊里*的商业和酒店等还需要更多的人流量做支撑。受东侧与北侧的主干道影响，目前项目周边的住宅区较少，除了绿地的新里柏仕公馆和东方新城外几乎没有大型住宅区，而东客站的人流量虽大，但近1公里的距离导致东站客流很难变成消费者。

泊里*周边环境

除此之外，在泊里*南侧，同样处于基坑施工阶段的“弘创名座”项目也是一宗商业用地，包含办公、酒店与商业裙房，二者位置相近，业态相似。

有限的客流量与同质化的产品使东客站板块的商业近年来一直面临尴尬的局面。据锐理统计，2010年至今，东客站板块共出让土地11宗，其中纯商业用地有6宗，这6宗地的可开发面积超200万㎡，其中梦魔方广场、龙之梦鹏瑞利新城、蓝润东悦荟已逐步亮相，还有两宗地至今还没有动静，区域内待开发商业体量还比较大。当然，对于品牌开发商来说，有足够的资金实力，有成熟的营销方法，华侨城·泊里*的未来还是值得期待的。

2010-2017年东客站板块土地出让详情

华侨城进入成都已有十余年。2006年，华侨城拿下金牛区沙西板块的3055亩巨无霸地块，在此打造的欢乐谷和华侨城项目已开发多年。2017年开始，华侨城加速布局。2017年3月，华侨城获得一宗位于天府新区正兴街道的115亩挂牌商业地块，楼面地价1106元/㎡；2018年1月，华侨城又在大邑安仁镇收获两宗地，用地面积近260亩。

除了在新区、郊区扩张之外，华侨城也在积极增持主城区物业。除了此次提及的华侨城·泊里*之外，2017年9月，华侨城耗资88亿收购了原信和御龙山项目，该项目位于塔子山板块，各项配套都已趋于成熟。信和御龙山与泊里*均临近迎晖路，两个项目相距约2公里。

从2017年的拿地情况来看，华侨城正在调整在成都的战略，这与成都的“东进南拓西控北改中优”城市发展方针基本符合。

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