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2018成都楼市主旋律是“调整” 机遇深藏挑战身后

来源:锐理数据   发布时间:2018-01-12

说在前面


“2018年的成都楼市怎么走”这个问题在2017年的末尾就已经有许多人在讨论了,有人说楼市将继续延续2016~2017年的火爆局面,也有人说楼市将迎来一段波澜不兴的平静期,还有人说将会有一场寒潮降临在过热的楼市上空。


那么,锐理作为多年来成都楼市专业的观察者,对于2018年的楼市是怎么看的呢?


信心:长期看涨 短期谨慎


在此前锐理发布的若干对于楼市的观察中,都强调了中国城镇化进程仍在继续,相比发达国家,虽然之前的几年中国城镇化率已经突飞猛进,但是目前中国城镇化空间依然巨大,大量人口进入城市生活和工作的趋势已经不可阻挡。尤其是成都作为一等别*城市,对于人口的吸附能力有目共睹。


从长远地看,房价仍然还有上涨的空间。


但是,长期看涨并不意味着长期不跌,不动产作为商品,自然也会遵守商品的价值规律——围绕供需关系上下波动。


在2018年,随着调控的深化、金融政策的转向和租赁市场的形成,一部分房产价格的回调是可能发生的,市场也不应当盲目乐观以为只涨不跌。


经济层面:钱袋子或将收紧


在经济方面,锐理认为,在2017年下半年,社会新增贷款中,主要由由住房按揭贷款组成的居民中长期贷款的占比开始下降,这样的下降预示着进入楼市的资金总量减少、杠杆率下降,也可以认为是房价企稳的征兆。


同样,根据锐理2017年房地产年报中的一张图表也可以看出在中国经济发展中,金融业和房地产业增加值在GDP增加值中的贡献呈周期性波动。*近的一个周期在2016年第三季度开始迅猛上升,在2017年名列前茅季度达到较高之后开始温和的下降,这与这一波房地产涨价潮的重合度很高。所以,从房地产、金融行业对GDP贡献的周期中也可以看出本轮房地产牛市已经走向后半段。



广义货币供应M2增长在2017年下半年进入2011年以来的低点,广义货币的供应量下降意味着社会的流动性收紧,这个趋势是长期而缓慢的,在2018年没有出现大转折的可能性。



从经济层面上说,2018年已经不具备2016~2017年房价*的基础了,但是房价同样没有出现大规模下跌的基础。


这是为什么呢?政策给楼市上了一道闸。


政策层面:放弃幻想


在2016~2017的房地产市场中,调控政策的不断升级是必须要谈的内容。房地产调控政策是控制房价的上涨不会失控的闸门,这道闸门同样也会控制房价不会快速下跌,这是一体两面的。



为什么这么说呢?


在2017年,多个出现房地产热的城市都出现了针对新购入住房的限售政策,例如成都是限购区之内购买的新房在获取房产证三年内不得出售。在这样的限售政策下,2017年4月之后成都售出的新房将存在至少3年的“锁定期”,在市场出现波动的情况下,获利盘的套现逃走将变得极其困难。这些被锁定的新房不能进入市场交易将减轻市场受到的压力。


另一方面,在租赁市场扶持政策的支持下,大量的租赁住房和人才公寓将在2018年之后进入市场,在租赁市场逐渐完善、租赁企业逐渐构建成较为理想的盈利模式之后,这些被锁定的新房未来很可能成为大规模的租赁公寓的“基石”,而不再是悬在经济上空“堰塞湖”。


总的来说,“因城施策”“*调控”和“疏堵结合”是这一轮房地产调控的基调,其目的在于化解因房地产价格非理性上涨带来的结构性金融风险,2018年的楼市政策依然会围绕这几个基调进行。不同的是,与2017年迅猛的调控相比,2018年的调控更像是打补丁,对既有的政策查缺补漏。


至于房地产政策是否会在2018年有所放松,锐理认为市场应当放弃侥幸心理,准备荒年。本轮房地产调控的长期目标是建立“房地产长效机制”,房价的受控是建立房地产长效机制的道路上产生的“效果”,而不是目的,所以即使房价出现松动,调控政策随同放松的可能性并不大。



土地市场:供应增加 拿地更难


土地市场是房地产市场的“上游市场”,土地市场的表现是楼市表现得“晴雨表”,2018年的成都土地市场将会如何表现呢?


锐理对2018年的成都土地供应规模抱乐观态度,相比房市和调控纠缠斗争的2017年,2018年成都的土地供应量与2017年相比将出现小幅的增加。


根据锐理监控的数据,目前成都的住宅库存已经基本出清,库存去化周期已经不足一年,在这样的情况下,住宅用地的供应增加是可以预见的。


根据此前成都市发布的《成都市房地产业发展5年规划(2017~2021年)》,5年内,成都市经营性用地供应量将呈现逐年上涨趋势,在这份规划中也同时披露,2018年成都经营性土地的计划供应量为16400亩,同时住宅用地供应量为9000亩,相比2017年有小幅上升。



不过锐理也认为,在2018年乃至未来的数年里,土地市场虽然供应量有所增加,但是土地的获取难度将加大,在2017年,成都拍出的部分土地已经有了企业自持限制、企业招商要求等等新的拿地条件,在未来的几年里,房企必须先拥有强大的资源整合能力和运营能力,才能够在拿地越来越难的土地市场上有所斩获。


对于不同区域的土地供应,锐理认为主城区(五城区+高新区)中,成华和金牛两区是2018年供应的集中区域,武侯区武侯新城区域应当继续核心关注,高新南区的供应量将与2017年类似,青羊和锦江两区则供应量依然少有。


二圈层城区中,双流区怡心湖板块、龙泉驿区阳光城板块的供应将在2018年渐入佳境,天府新区的供应量也有增加的可能性,而温江的供应量会下降。


远郊城区中,视高、新津天府新区片区应当核心关注,随着简阳和成都一体化进程的加快,简州新城、空港新城将成为简阳市值得进入的区域。


总之,不同区域的土地供应依然围绕“东进南拓西控北改中优”的十字方针进行,房企应当随政策的动向在2018年合理分配自身的力量。


另外,有实力的房企应当核心关注产业类用地。


住宅市场:新的考题


先说房价,锐理判断,2018年的成都房价将总体呈现平稳状态,年内的波动将在上下8%~10%区间内,价格不具备*和*的基础,但是仍要警惕短期内可能出现的波动。对于风险厌恶型*者,可采用多样化的*方式。



经过2016~2017年的楼市牛市,楼市的客户群体不管是*数量还是购买力都出现了相对透支的情境,2018年对于房企来说,如何挖掘新的客户群体将成为一个必须面对的课题,得之者胜。



挖掘客户群体的压力较大的将是2017年拍下高价地的房企们,在成都密不透风的新房限价政策面前,这些高价地需要获得可以接受的利润必须在产品打造、客群建设、附加值提升方面多下工夫。在这样的情况下,在2016~2017年的楼市大发展期,开发了足够强势的豪宅类产品线的房企将拥有优势地位。


另一方面,随着成都房价进入一个新的高度和信贷政策的收紧,高总价、低杠杆的住宅对于许多购房者来说压力巨大,在这样的市场环境下依然藏着可供房企发挥的市场空间:在人才引进上不遗余力的成都将会吸引更多中青年人才进入,房企可以发挥逆向思维,开发小户型的精致产品满足这一类客户的需求,开拓新的市场单元。

 

结语



2018年可能没有2016年楼市复苏那样激励人心,或许没有2017年的狂飙突进那样让人心跳加速,2018年是楼市巩固的一年,甚至可能将会是沉闷的一年。在经历了两年的“疯狂”之后,成都楼市也需要时间好好思考一下自己未来的道路,而不是及时行乐失却方向。