买房技巧：房产过户的三种情形及其注意事项

来源：吉屋网发布时间：2014-11-25 13:11:48

房产过户是指通过买卖、赠予、继承遗产等方式获得房产，去房屋权属登记核心办理的房屋产权变更手续，即房屋产权转移从甲方转移到乙方的全过程。

房产过户的流程：拿着购房合同、购房发票、身份证、房产证、土地证、税费缴纳证明、*本(暂住证)等证件到房管局办理过户。那么这三种房产过户情况有哪些不同之处，又得注意些什么呢?本期购房讲堂小编为您整理了房产过户的三种情况及其注意事项，希望您在遇到这三种情况时能顺利轻松办理房产过户。

买房技巧

一、房产过户之：买卖

主要费用：营业税+个税+契税

买卖房产的费用计算方式有两种，一种是房产满五年的情况;一种是房产未满五年的情况。

满五年的主要费用：

营业税和个税免征，需要缴纳契税和产权转移登记费;

未满五年的主要费用：

营业税和个税需缴纳，同时缴纳契税和产权转移登记费。

注意事项：

个贷专家指出，在房产过户中，买卖是*常见的，也是操作较为便捷和安全的方式。但需要注意的是，如果买入价比较低的话，日后出售时卖出价与买入价的差额会增大，再出售时则需要缴纳更多的税费。

二、房产过户之: 赠与

主要费用：个税+契税+公证费

以赠与方式过户，是没有营业税的，但因为赠与是被认为无偿受赠的行为，所以需要受赠人缴纳个人所得税，同时还需要契税和赠与公证费，这些费用要远远高于买卖过户的税费。

注意事项：

对于赠与的房产，银行一般会认定受赠方免费接受赠与的行为，没有实际交易产生，因此受赠房屋不能办理按揭贷款。

三、房产过户之：继承

主要费用：继承权公证

继承过户与买卖和赠与相比，税费支出是较低的，因为继承的房产没有营业税、个税和契税。继承人凭遗嘱办理继承权公证，凭继承权公证书到房管局转名。

注意事项：

在实际操作中，因为继承是遗产人死后才可以进行产权过户，所以这种过户方式的人比较少。同时，继承房产需要满足以下三个条件：第1，房产继承有两种形式，法定继承和遗嘱继承。法定继承即法律规定的遗产继承人，遗嘱继承必须是遗产人死前曾做过公证的遗嘱才有法律效力;第2，遗产应当是被继承人生前属于个人所有的财产;第三，因遗产是所有继承人的共同财产，房产的分割协议，需要每个继承人同意并签字方可生效。

较后要特别注意的是，继承的房产再次转让出售时个人所得税按照所得征收20%，不过只要是符合家庭少有住房和购买超过5年的话就可以免征个人所得税，而且个人所得税退税的政策同样适用。