国土部问责小产权成都小产权房将谢幕？

来源：搜狐网发布时间：2012-02-23 15:01:00

爱房网资讯频道2月23日日前，国土部召开发布会，公布2011年房地产用地管理调控等情况。国土部执法监察局巡视员王宗亚表示，今年国土部将联合相关部门，选择“小产权房”问题相对突出的城市，开展“小产权房”的试点清理，试点城市名单和试点方案目前正在研究中。

其实关于小产权房的政策问题，这已经不是第1次，就在2011年年底，国土资源部召开农村集体土地确权登记发证工作通气会。国土部地籍管理司司长朱留华就曾表示，力争用三年时间(即2012年)完成农村集体土地确权登记发证的工作，并明确指出小产权房不得登记发证。

从小产权房不得登记发证到制定试点城市清理方案，为以后全面清理小产权房奠定了基础。其实一直以来，小产权房就处于尴尬的境地，《土地管理法》规定，任何单位和个人进行建设需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，这就在法律层面上明确了集体土地不得建设商品房，让小产权房处于“名不正言不顺”的地位。

但长期以来，房价的居高不下，城市化进程的加快，土地的少有导致小产权房层出不穷，普遍的存在。“小产权房作为我国城乡二元化背景中城市高速发展状态下的一个特殊的产物，主要根因还在于我国房地产市场的畸形发展有关。” 恒禾置地吴波认为小产权房产生有一定的现实原因。

“国家土地政策以及监管方面存在国有土地使用权取得的不规范等问题，导致土地市场混乱，小产权房有了生存的土壤。另一方面，房地产市场以商品房为主导，保障房及经济适用住房建设步伐落后。远远不能满足社会需要。小产权房基于土地成本低廉，价格低廉备受中低收入家庭的青睐。” 吴波分析了小产权房在我国城乡结合部和郊区普遍存在的原因。

就此，小编也连线了知名地产专家唐智，他认为“小产权”房的诞生，往往是农民或集体社员，因被城市化、被非农业化，而又无力购买城市里的商品房，于是，便在自己的集体土地上或宅基地上盖起了“小产权”房。“当然，盖这种房子不会交纳土地出让金、建设服务费、配套费、转移登记费、营业税、契税等等乱七八糟的费用。”

据唐智介绍，小产权房曾经一度有转正的希望，去年年底，鉴于保障性安居工程建设供地压力，住建部已批准部分地方政府2012年在集体土地上建设保障房的试点。而在此前，北京已经提出在集体土地上建设公租房。“实际上，这是小产权房变相转正的一种途径。”唐智强调。

从变现转正到试点清理，小产权的命运急转而下，策源地产市场总监余波认为清理小产权房是规范房地产行业的一个必然之举，“如让小产权房的发展越演越烈势必会影响房地产行业的正常运作模式。”

在成都，小产权房一般存在于周边城郊地区，一些新建小楼盘以转让“物业使用权”、“数十年一次性长租”等形式公然销售。本地媒体报道，在龙泉大面镇的一处叫“银河花园”的售楼部里，销售小姐说，“我们这个项目是不卖的，只是出租！可以租50年。”销售员说，“这个房子每平方米价格比买新房售价要便宜一半还多，相当划算。”而另一家 “水榭名居”的楼盘，部分已经交房入住，均价只要1600元，但只能办理“乡产权”。

除了小产权房的不规范生存，购买小产权房也存在一定的风险，余波介绍说小产权房较大的风险乃是产权属性的不确定性，即无土地使用资格，在现行土地使用模式下而言，既有可能造成房屋使用年限的缩短甚至房屋所有权的不确定。

唐智亦认为“小产权”房的出现，无论对房地产市场的健康发展贡献几何，因其违反了《房地产管理条例》的相关规定，注定了“小产权”房将在政府的整顿、整改、查处、罚款甚至强制拆除等活动中苟且偷生。

恒禾置地吴波认为在成都进行小产权房清理仍然存在一定的难度。“首先，对于一部分小产权房是由集体组织内部村民提供宅基地，组织以外的修建房屋。采用租赁方式，签订20年*长期限合同，并及时续签。其次，成都在08年地震后有试点联建，鼓励灾后重建。”

“清理小产权房如果一刀切，势必激化社会矛盾。” 吴波强调到，他透露在地产业界大多数意见倾向于对于符合整体土地利用规划的小产权房可以收购搞经济适用住房，公租房，或者补缴相应的出让金及税费等。而对于不符合土地利用规划甚至是破坏规划的小产权房一律取缔。

唐智亦认可这种说法，他认为若政府能够购买“小产权”房来充当保障房，不但使 “2012年住房保障军令状”能够落到实处，节约大量的资金，提前完成民生工程，缓解政府的*压力，减轻地方政府在调控中遭遇的土地财政依赖痛苦，还能使久拖未决的“小产权”房问题得到相对圆满的解决。

无论如何，小产权房在成都城乡结合部和郊县地区的“普遍开花”态势将随着国土资源部的逐步清理而衰减，无论小产权房是否能够依托公租房等形式“合法转正”，成都小产权房销售的通道将被逐步堵死，小产权房或将迎来较后的谢幕演出。

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